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热点二线市场调研纪要（七）郑州篇
正文共：5726字
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文／研究员 杨科伟、俞倩倩
2018下半年政策收紧后成交惨淡
今年4月开始企稳回升
2018年下半年是郑州楼市最为“惶恐的下半年”，7月-10月，郑州调控政策频出，导致“金九银十”成交量历年最低，所有类型住宅项目都成交惨淡，每个区域都有大幅度降价，全新开盘与周边同类产品对比，定价降幅最高可达20-30%，如此这样，少数刚需产品在2018年底也实现了“一开一清”，但改善项目市场表现明显差强人意，最为惨淡的要数郑州住宅市场的高端豪宅产品，以北龙湖为例，客户观望情绪浓厚，存在卖一套退一套的情况。
2019年4月开始，成交情况逐步改善，新开刚需盘与去年底价格保持平稳（相较之前其实价格降低了20%-30%），基本也可以达到一开就清；个别区域个别项目冷热不均，因一线房企2018年年底到2019年年初大量出货，某些区域存在供应断档，造成了“量价皆涨”的情况。北龙湖TOP系产品单项目月均基本可达到2亿-3亿元的销量，以总价600万-1000万元来测算，月均成交20-30套。而5月以来，刚需、改善市场又有明显回落下行的迹象，而北龙湖TOP系市场维稳，主要源于高端客群需求压抑许久，加之该区域产品价格没有明显松动，因而观望情绪减弱，高端客户普遍选择积极入市。
政策环境
限购、限签、限售均有所放松
部分区域外地人购房基本零门槛
郑州2018年贯彻了“房住不炒”的总体策略，虽然人才政策升级全面放宽落户条件，但为了稳房价、稳预期，限购、限价、限签政策还是持续执行，直到步入2019年以来政策存在局部性松动，随着市场热度下降，限签有所放松，经开区，高新区，航空港区限购可以突破，外地人无门槛。
限价政策持续，但北龙湖板块项目最特殊，限价在3.2万元/平方米，但是区域内限于政府统一规划要求的大平层、新中式风格高端豪宅产品基本价格都在5万-10万元/平方米不等，高于限价部分需要购房者自行付清才能签约备案。
热点区域
北龙湖高端改善，限高限容限建筑形态
滨河国际新城占地小配置高
郑州规划总体向东、向南延伸，2018年郑州三区（郑东新区、金水区、经开区）自贸区获批，为未来发展空间注入强大动能。目前有几个热门区域：
一是郑东新区北龙湖板块，以高端改善产品为主，片区占地约40平方公里，水面达5.6平方公里，规划 “一心、一轴、两环、四片”的功能布局结构，“一心”是指CBD副中心； “四片”则是指四个以居住功能为主的城市片区（限高、限容积率、限建筑形态）。
二是经开区滨河国际新城板块，属于郑州唯一落实海绵城市示范区，先规划后建设，容积率不得高于2.5，河南唯一条综合管廊所在区域，缩小版“雄安新区”，综合管廊宽度达8米，供给水，通信，弱电等统一入地，还全部属于自贸区范围。此外，滨河国际新城区域绿化率达到46%，是郑州唯一一块开发面积和应用面积最小的区域，10.47平方公里，白沙区域156平方公里，绿博区域148平方公里，滨河国际新城相当于其他1/15。这个区域目前只有两个项目交付，一个本土企业开发，一个绿地开发，今年刚交付，入住率达60-70%，居住氛围良好。
此外，金水区规划了信息产业园项目，主要依靠产业导入实现产城融合，但因商业配套相对缺乏，项目扎堆且体量不大，同质化现象严重，在售项目均面临较大的去化压力。
区域房价
北龙湖板块房价梯度显著
滨河国际新城均价在1.7万元/平米
郑东新区北龙湖板块房价大体分为三个梯度:正商善水上境3.2万元/平米，贴着限价在卖，名门、康桥、保利、中海项目均价4-5万元/平米，永威上和院、九龙湖金茂府、融创壹号院 8-10万元/平米，客群依据购买力不同也在被细分。
经开区滨河国际新城板块，目前在售项目主要是电建，金地，中海，绿地，融侨，康桥，亚新，海马等，均价基本在1.7万元/平米，亚新海棠公馆项目精装均价2.2万元/平米，属于区域价格标杆，主要依靠产品力，居住舒适感营造来吸引客群。
金水区同样属于中端改善片区，在售项目均价逼近北龙湖板块，小高层为2.2-2.3万元/平米，洋房2.7-2.8万元/平米。
产品去化
刚需类产品去化率可达90%以上
中高端市场面临较大的去化压力
项目去化方面，有明显价格优势的刚需类产品依旧有不错的去化表现，开盘基本可以达到90%以上的去化率，中高端改善项目面临较大的去化压力，与偏功能性的首改有所不同，这类市场弹性大，非必须，选择面广，客户购房迫切度不高。
从案场到访情况来看，高端项目每天到访量约10组左右，中端改善项目普遍开启全渠道拓展，到访量平时10组，周末可达40-60组，项目去化基本维持在30%-50%不等。
此外，购房客户相对偏好大户型产品，100-120平米刚需，130-140平米中端改善，200平米以上高端。还有两点与其它城市不同：一是户型面积越大则单价越贵；二是对本地开发企业如建业、永威、亚新、正商、康桥等产品认可度和项目青睐度更高。
客群结构
郑东新区北龙湖板块属“河南富豪集中地”
金水、经开区承接外溢客群
近些年来，随着郑东新区规划的逐步落地和配套建设的协同发展，其房地产市场已由之前的“鬼城”变为了新的“富豪集中地”，尤其是北龙湖板块，集中了整个河南的高净值人群，虹吸效应显著；而金水区、经开区主要是承接郑东新区的外溢人群，因北龙湖购房门槛过高，基本已到达4-5万元/平米，因而在自驾通勤允许范围内向南迁移。
客户的区域特征也比较明显，北侧客户会选择本地或向东延伸，不会向南侧置业，南侧主要是承接郑东新区和航空港客群，以亚新海棠公馆为例，成交主要以东部高铁片区外溢客户和南部航空港客户为主，航空港客户占比约25%。
房企竞争
外地开发商入驻带来供应过量
部分区域产品同质化严重
无论是金水区、经开区还是郑东新区，近年来随着外地房企的入驻，竞争形势还是较为严峻的。一方面开发商项目扎堆，下半年集中入市，会造成整体市场供应过量，以经开区滨河国际新城板块为例，电建，金地，中海，绿地，融侨，亚新，海马等项目齐聚，总体量过百万方，今年以内能拿预售证约50多万方，下半年也将迎来集中供应；另一方面，从政府规划角度来看，产品同质化现象也比较严重，比如北龙湖，清一色都是新中式大面积住宅，本来高端产品的受众就相对较窄，这样趋同的产品定位，也使得后期竞争形势更为严峻。
典型项目一：亚新·海棠公馆
▲售楼处/沙盘/区位/会所实景图
地理位置：滨河国际新城，经南九路与经开十八大街交汇处
交通：距新郑国际机场驾车25min；距郑州东站驾车15min
物业类型：洋房、高层
建筑面积：13.8万平方米，住宅8.6万平方米
总户数：530户
装修：洋房毛坯，高层精装（对外无精装标准报价）
开盘时间：2018年7月14日
主力户型： 高层140平米三室两厅两卫，高层160平米四室两厅三卫，洋房180平米四室两厅三卫，洋房200平米五室两厅三卫，洋房顶楼复式250-270平米
上次开盘售价：高层均价2.2万元/平米（含精装），洋房均价2.7万元/平米，一层略贵，3.6万元-3.7万元/平米，顶楼复式均价3.1万元/平米
项目点评：项目开盘节奏为2018年7月首开，1号楼，9号楼，1号楼当前去化90%近尾盘，9号楼洋房去化速度稍慢，在30%左右，3号楼刚开，后期去化压力较大，主要源于项目周边有7家开发商，含电建，金地，中海，绿地，融侨，亚新，海马等，总体量过百万方，今年以内能拿预售证约50多万方，同质化竞争严重，加之周边项目售价1.7万元/平米，海棠公馆售价2.2万元/平米，4000-5000元/平米差价还是为后期造成了不小的去化压力。项目客群以东部高铁片区外溢客户和南部航空港客户为主，航空港客户占比约25%，北部诸如惠济区的客户基本没有，主要地域性相对明显。
典型项目二：正商·善水上境
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：郑东新区平安大道与东风南路交会处向东1000米路南
交通：北侧为平安大道，向东600米为东三环，向南可直接上陇海路高架
物业类型：高层，花园洋房
建筑面积：305154平方米
总户数：904户
车位配比：1:2
容积率：2.49
绿化率：35%
装修：高层精装（装修标准7500元/平米），洋房毛坯
开盘时间：2016年11月
主力户型：高层4室2厅3卫(建面180.78平米)，洋房4室2厅3卫（建面200平米）
售价：高层32000-34000元/平米（含精装）
项目点评：项目属于正商高端产品，客群主力来自于郑东新区，占比达60%，还有部分客群来自于金水区，外地客户以迁户口、人才引进等方式突破限购买房，项目自2016年11月开盘以来，共计推出高层和洋房904套房源，目前已经剩下100套左右，处于尾盘阶段，2018年12月交房，剩余房源均为现房，主要分布于高层顶层，6层以下，洋房一、二层复式，主要因房价总价过高，部分顶楼施工改造等原因去化缓慢，目前北龙湖片区限价3.2万元/平米，项目基本贴着限价在卖，因地块区位稀缺性和成本限制（项目楼面价+建安成本基本2万多元/平米），加之本身客户的高端属性，该项目并没有额外的价格优惠措施，处于缓慢去化阶段。
典型项目三：康桥东麓园
▲售楼处实景图
地理位置：金水区东三环杨金路交汇处向西500米路南
物业类型：小高层，洋房
建筑面积：181204平方米
总户数：988户
装修：精装（对外无报价）
开盘时间：2018年7月
交房时间：预计2021年8月
主力户型：3房2厅2卫（建面129.74/132.63/136.82/136.96平米）;4房2厅2卫（建面142.66/142.87平米）
售价：小高层22000-23000元/平米（含精装），洋房27000-28000元/平米（含精装）
项目点评：该项目为中高端改善项目，面积段集中在130～143平米，圈层相对纯粹，在售产品分布情况：西侧9，10，11号楼为16层130-136平米3房，东侧1、2号楼为16层143平米4房，中间位置12号楼为6层132-139平米3房，13、15、16号楼为 9层143四房。项目总计900多套房源，目前推出400多套，占比一半以上，去化率50%左右，首开至今销售金额为14亿元，一期在做清盘活动，预计6月将推出二期产品。客群以郑东新区和金水区为主，也有部分其他地市客户，因项目成交总价在280万-300万元，首付3成也达到了100万元左右，月供1万-1.5万元，基本只有中高端人群可以承受。当前案场到访量工作日10多组，周日40～60组。
典型项目四：永威•上和院
▲售楼处实景图
地理位置：郑东新区北龙湖板块九如东路与龙湖外环南路交会处
物业类型：洋房
建筑面积：79257平方米
总户数：319户
装修：毛坯
开盘时间：2018年4月
主力户型：4室2厅4卫(建面234平米)，4室2厅5卫（建面237平米），4室2厅2卫（建面250平米）
在售均价：55000元/平米 项目点评：
项目点评：该项目为永威高端豪宅项目，整体为多层建筑、一梯一户设计的大平层产品。符合永威整体定调“永威有三宝，建材、物业和景观好”。项目一层单价最贵，约8万元/平方米左右，赠送采光通风条件较好的地下一层，地下二层私家车库也可额外购买，约可停3辆车，目前一楼已销售完毕；2-5层标准层价格为5.8-5.9万元/平方米，顶层送阁楼，目前项目已进入尾盘销售。此外，值得关注的是，虽然该项目已远超北龙湖区域限价3.2万元/平方米，但是项目销售处理方法为限价以内部分正常贷款，超过部分一次性结清，可以正常签约备案。
典型项目五：北龙湖金茂府
▲售楼处实景图
地理位置：郑东新区北龙湖板块朝阳路九如东路交汇处东100米
物业类型：平层，叠拼
建筑面积：16000平方米
总户数：458户
装修：精装，主打科技住宅
开盘时间：2017年7月
主力户型：平层4房2厅3卫（建面约185/198/370平米），叠拼（建面约220/230/250/300/350平米）
售价：60000-150000元/平米
项目点评：项目地处北龙湖片区，产品均价呈现出面积越大，单价越高，受众收窄，因而300平米左右户型占比10%。购房者偏好200平米左右户型，供应占比1/3，因为单价、总价（1500-1600万）相对适中，符合客户预期，叠拼220-250平米也卖的相对较好。项目共规划458户，目前去化约一半左右，自首开之后一直平销，无集中开盘，拿地价约3.6万元/平米，项目售价属于稳定增长，首开洋房5.3万元/平米，现在6万元/平米起步，当前一天到访10组左右，周末一般，项目平销期主要靠自然拜访和老带新方式成交。
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